Trasformazione del diritto di superficie in proprietà ed eliminazione dei vincoli alla commercialità su alloggi in proprietà

Trattasi di procedure riguardanti gli immobili ricadenti all’interno delle cosiddette aree di Edilizia Economico Popolare, come ad esempio i Quartieri “CUNEO 2”, “CUNEO 4” nell’altipiano e gli altri Piani di Zona ex L. 167/1962 ubicati nelle frazioni Madonna dell’Olmo, Borgo San Giuseppe, Cerialdo, ecc.

 La Legge 23.12.1998 n. 448, Articolo 31, commi 45 e seguenti (testo collegato alla Legge Finanziaria per l’anno 1999), consente ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie e di eliminare i vincoli convenzionali gravanti sugli alloggi realizzati sulle aree cedute in diritto di proprietà nell’ambito degli interventi di edilizia residenziale pubblica convenzionati ai sensi dell’articolo 35 della Legge 865/71 e s.m.i.
Detti vincoli possono essere rimossi: “con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari” (comma 49-bis) e che: “In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.” (comma 49-quater)

Al fine di rispondere alle esigenze l’Amministrazione Comunale, con deliberazioni di C.C. n. 124 del 25.09.2001, di G.C. n. 40 del 19.03.2014 e ultima di G.C. n. 135 del 06.06.2019, recependo tra l’altro le varie modifiche legislative introdotte nel corso degli anni in materia,  ha approvato le procedure specifiche per l’attuazione di quanto sopra, predisponendo la modulistica necessaria per la presentazione delle specifiche istanze (cliccare sul Link a fondo pagina).

Trattasi di immobili ricadenti all’interno dei Piani di Zona, ex L. 167/1962, edificati prevalentemente nell’altipiano e, in particolare, nei Quartieri: “CUNEO 2” (la maggior parte) e “CUNEO 4”,  ma anche nella  frazione Confreria, le cui convenzioni riportano i vincoli di cui ai commi 15, 16 e 17 , articolo 35,  della legge  n. 865/1971  – successivamente abrogati dall’art. 23 della Legge n. 179/92 – i quali stabilivano che: l’alienazione degli alloggi, successiva alla prima, non potesse avvenire a nessun titolo per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio del certificato di abitabilità e che, nel periodo di tempo intercorrente tra  i 10 anni e i 20 anni dall’abitabilità, l’alienazione potesse avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari. Dopo i 20 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità, possibilità di cedere a chiunque e a prezzo libero, dietro pagamento al Comune di una somma – previamente determinata dall’U.T.E., Ufficio Tecnico Erariale – corrispondente al maggior valore dell’area rispetto alla data dell’acquisto.

Con provvedimento di Giunta Comunale n. 83 del 12/03/2026 è stato deliberato:

1. di considerare non più vigenti i divieti di alienazione previsti dagli ormai abrogati commi 15, 16 e 17 dell’art. 35 della L. 865/1971, che siano stati richiamati all’interno di convenzioni in diritto di proprietà, aventi ad oggetto “aree P.E.E.P.”, stipulate anteriormente al 15 marzo 1992, data di entrata in vigore della L. n. 179/1992, in quanto tali divieti di alienazione non sono stati generati dalla convenzione, ma direttamente dalla legge allora vigente, come anche la clausola di nullità prevista, in caso di violazione dei predetti divieti, dal comma 19 dell’art. 35 L. 865/1971, anch’esso abrogato dall’art. 23 della L. 179/1992;
2. di stabilire che i titolari di alloggi in “aree P.E.E.P.” realizzati in base a convenzioni in diritto di proprietà, ai sensi dell’art. 35 della L. 865/1971, stipulate prima della L. 179/1992 non devono sottoscrivere alcun atto pubblico per la soppressione dei vincoli di inalienabilità, assoluti o relativi, di cui ai commi 15, 16 e 17, poiché gli stessi debbono intendersi abrogati ope legis, con la conseguenza che i predetti immobili possono circolare liberamente, fatta salva l’eventuale vigenza, nelle convenzioni in oggetto, di ulteriori e diverse clausole limitative di origine pattizia.

Trattasi di immobili ricadenti prevalentemente all’interno dei due Piani di Zona, ex L. 167/1962, edificati nella  frazioni di Borgo San Giuseppe (la zona conosciuta come “Sportarea”, ma anche altri P.E.E.P. minori nella stessa frazione) e di Madonna dell’Olmo (zona delimitata da Via Don Viano Serafino), oltre agli ultimi interventi convenzionati realizzati ancora nel Quartiere “CUNEO 2” (negli isolati compreso tra Via Vinaj, Via Giordanengo, Via Momigliano e Via B. Caccia), nonchè a quelli realizzati nell’isolato tra Via Bodina, Via Don Minzoni, Via Ghedini e Via Dalmastro.
Le convenzioni edilizie disciplinanti tali interventi hanno durata trentennale  (alcune venticinquennale) e, durante la vigenza delle medesime, gli alloggi devono essere alienati nel rispetto degli obblighi in esse contenuti, in particolare per quanto concerne il prezzo di vendita (consultare a tal proposito il link: http://www.comune.cuneo.it/edilizia-e-pianificazione-urbanistica/edilizia-residenziale-pubblica/vendita-alloggi-in-aree-peep/vendita-alloggi-in-proprieta-dopo-l-17992.html). Trascorsi i termini di vigenza delle convenzioni (30 o 25 anni, a seconda dei casi) gli alloggi possono essere venduti in regime di libero mercato.
Nell’arco di vigenza delle convenzioni, tuttavia, è ora possibile rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione e canone massimo dell’alloggio, purchè siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento dell’immobile (ai sensi dell’art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater della citata L. 448/98 e s.m.i.), pagando un corrispettivo economico, calcolato in base ai criteri fissati dalla deliberazione di G.C. n. 250 del 26.09.2012 e stipulando una nuova convenzione in forma pubblica, o con scrittura privata autenticata, con il Comune. In questo caso, prima del rogito notarile, occorre presentare apposita istanza, accedendo alla sezione Modulistica online dal ns. Portale digitale, al seguente link:  https://www.pa-online.it/GisMasterWebS/SU/SU.aspx?IdCliente=004078&IdSU=Sue&IdPage=Aut&QSFrom=IdCliente|004078%c2%a7IdSU|Sue%c2%a7IdPage|Onl%c2%a7IdRic|0%c2%a7IdDoc|Modello_0757&IdRed=/GisMasterWebS/SU/SU.aspx
Tale opportunità è altresì consentita per interventi edilizi convenzionati realizzati su aree di proprietà privata (realizzate fuori dalle aree P.E.E.P) ai sensi degli articoli 7 e 8 della Legge n. 10/1977 o articoli 17 e 18 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.

Il versamento del corrispettivo dovuto può essere dilazionato, previa presentazione di idonea garanzia fideiussoria, con le seguenti modalità:

• la prima rata, pari ad almeno il 30% del totale, sia corrisposta prima della stipula dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata previsti dal comma 49-bis;

• la somma a saldo sia corrisposta in un’unica soluzione oppure rateizzata fino ad un massimo di quattro rate semestrali di pari importo, maggiorate degli interessi legali, entro 2 anni dalla data di stipula dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata previsti dal comma 49-bis.

In caso di concessione della dilazione di pagamento, la stipulazione e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ai sensi dell’articolo 2645 -quater del codice civile, possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata.